상가임대차보호법 적용대상과 주요 내용

사업을 운영하면서 이용하고 있는 사무실의 월세가 갑자기 오르는 것만큼 당혹스러운 일이 없을 겁니다. 월세를 너무 많이 인상하게 되면 세입자가 힘이 들 수 있기 때문에 이러한 것을 법으로 보호하는 것이 상가임대차보호법입니다. 오늘은 상가임대차보호법 적용대상과 주요 내용에 대해 알아보겠습니다. ​

 

상가임대차보호법 적용대상

 

상가건물 임대차보호법의 적용 대상

 

1. 사업자등록 대상 상가건물

사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다

따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다

 

2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차

그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

 

 

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다.

예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만 원, 차임 50만 원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만 원 × 100) + 5,000만 원 = 1억 원}이 됩니다.

 

 3. 상가건물에 대한 미등기 전세

상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

 

 

이러한 부분들이 해당이 된다면 세입자는 임대 시기 갱신과 월세를 내는 과정 그리고 그 기간으로부터 보호를 받을 수 있습니다. 만약에 임차인이 계약한 건물이 경매나 매매로 넘어가 임대인이 바뀌게 되더라도 계약 만료 일까지 계속해서 권리를 행사할 수 있게 되어있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외

 

1. 기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우

상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

예를 들어 서울지역의 경우에는 9억 원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

 

2. 일시사용을 위한 상가건물 임대차

일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

 

 

상가임대차보호법 주요 내용

 

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차계약에서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 그의 경제활동 안정을 도모하고자 민법에 대한 특례를 규정하려는 목적으로 제정됐습니다.

또한, 임대인과 임차인 사이에 이 법의 규정에 위반된 약정, 예컨대 권리금 포기 약정 등으로 임차인에게 불리한 경우 효력이 없어집니다.  

 

 대항력

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

대항력을 갖춘 경우 상가건물의 매매, 경매 등으로 소유권이 바뀌더라도 제삼자를 상대로 임대차 관계 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 임대차 기간

 

임대차 기간은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 적용하나, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간에 대해 유효함을 주장할 수 있습니다.

또한, 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.

 

 

 우선변제권

 

우선변제권이란 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 경매와 공매 진행 시 임차한 건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

즉, 임차인이 ①대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

 

 권리금 회수 기회 보호

 

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안됩니다.

 

 

여기서 정당한 사유는 무엇일까요?

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

 

지금까지 상가임대차보호법의 대상 와 주요 내용에 대해 알아보았습니다. 상가임대차보호법을 통해 임대인과 임차인 모두가 상생하는 따뜻한 사회가 되기를 바랍니다.

 

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